Tasaista kassavirtaa kiinteistösijoittamisella

Miksi aloittaa kiinteistösijoittaminen?

Kiinteistösijoittamisessa on kyse pääoman sijoittamisesta kiinteistöön, ja sen tavoitteena on varallisuuden kasvattaminen sijoituksen tuottojen avulla. Se on harkitsemisen arvoinen sijoitusvaihtoehto tasaisen kassavirran ja verrattain matalan riskin ansiosta. Lisäksi se on hyvä tapa saada hajautushyötyä korko- ja osakesijoituksiin. 

Sijoituksen tuotto muodostuu käytännössä kiinteistön mahdollisesta arvonnoususta ja vuokratuloista. Arvonnousu voi tapahtua esimerkiksi yleisen hinnannousun tai rakennuksen kehittämisen, kuten remontoinnin myötä. Kiinteistön kokonaistuottoprosentti lasketaan suhteessa kiinteistöön sidottuun pääomaan. 

Kiinteistösijoittamisen ehdoton etu on mahdollisuus hyödyntää velkavipua, sillä asuntojen vakuusarvo on korkea, minkä takia asuntoja vastaan myönnetään huomattavasti osakkeita paremmin lainarahaa. Käytännössä velkavivun hyödyntäminen tarkoittaa sitä, että velkarahalla ostettua sijoituskiinteistöä voidaan käyttää vakuutena uutta kohdetta hankkiessa. 

Velkavivun hyödyntämiseen liittyy kuitenkin riskinsä. Sijoitusasuntolainan korko voi nousta tai tuotto laskea niin, että lainan kulut ovat korkeammat kuin sijoituksen tuotto. Korkoriskiltä voi suojautua velkavipua käytettäessä esimerkiksi kiinteän koron tai korkokaton avulla. Sijoituskohteen tulevaisuuden näkymiä kannattaa arvioida tarkkaan ennen ostopäätöstä. 

Millaisiin kiinteistöihin voi sijoittaa? 

Kiinteistöt jakautuvat eri kiinteistötyyppeihin niiden käyttötarkoituksen mukaan. Sijoittajan kannattaa pohtia, millaisten kiinteistöjen toimintaa sijoituspäätöksillään haluaa tukea ja miltä niiden tulevaisuus näyttää. Sijoituskohteena voivat olla esimerkiksi toimisto-, liiketila- ja hotellikiinteistöt sekä yhteiskunnalliset,  tuotannolliset ja logistiikkakiinteistöt. 

Yksityissijoittajille yleisin sijoituskohde on asuinkiinteistö. Yksityissijoittajan on kuitenkin mahdollista sijoittaa myös muihin kiinteistötyyppeihin ilman suurta alkupääomaa kiinteistörahastojen ja pörssiosakkeiden kautta. Yritysten toimintaa mahdollistaviin kiinteistöihin sijoittaminen voi olla sijoittajalle tärkeää yhteiskunnan toiminnan edistämiseksi.

Etätyöskentelyyn ja verkkokauppoihin siirtymisen johdosta esimerkiksi toimisto- ja liiketilojen kysyntä on pienentynyt, minkä seurauksena rakennusten käyttötarkoituksia muovaillaan uudistuviin tarpeisiin sopiviksi. Vaikka rakennusten käyttötarkoitukset muuttuvat, yritykset tulevat tarvitsemaan jatkossakin esimerkiksi varastotilaa ja monenlaisiin käyttötarkoituksiin muovautuvaa toimitilaa.

Miten aloittaa kiinteistösijoittaminen?

Kiinteistösijoittamista aloittaessa on tärkeää ottaa huomioon muutamia asioita riskienhallinnan varmistamiseksi. Sijoituskohteen valintaan vaikuttavat sijoitettavissa oleva budjetti, kohteen sopivuus sijoitussuunnitelmaan ja valittu sijoitusmuoto. Lisäksi kohteita vertaillessa tulee selvittää sijoituksen tuottopotentiaali ja riskitaso sekä kulut, kuten kiinteistön ylläpitokustannukset ja rahastonhoitajan palkkiot.

Kiinteistöihin voi sijoittaa joko suoraan ostamalla kiinteistön itse, kiinteistörahaston kautta tai kiinteistöalan pörssiyhtiöiden osakkeiden kautta. Kiinteistösijoittaminen sopii parhaiten pitkäjänteiselle sijoittajalle, sillä kiinteistön arvonnousu voi vaatia paljon aikaa. Suoraan kiinteistöihin sijoittaminen vaatii osaamista ja tietotaitoa, mutta rahaston kautta myös aloittelijan on helppoa lähteä kiinteistösijoittamiseen mukaan.  Henkilökohtainen sijoitusneuvoja on hyvä ottaa avuksi päätöksentekoon, jos kaipaa vinkkejä ja varmuutta kohteen valintaan. 

Kiinteistön yksityisenä omistajana tuotot tulevat jakamattomana omistajalle, mutta ostaminen vaatii suurta aloituspääomaa, minkä vuoksi se ei sovi kaikille. Kun kiinteistön omistaa itse, kuuluvat myös kiinteistön hankkiminen, myyminen ja kaikki kiinteistönhallintaan liittyvät tehtävät ja vastuut omistajalle. Tämä vaatii huomattavasti enemmän aikaa, osaamista ja rahaa kuin muut kiinteistösijoittamisen muodot. Suoran kiinteistösijoituksen likviditeetti eli kyky muuttaa sijoitus rahaksi on muihin sijoitusvaihtoehtoihin nähden heikompi, sillä kiinteistöjen kaupankäynti on aikaa vievää ja vaatii oikean ostajan löytämisen.

Toinen tapa sijoittaa kiinteistöihin on ostaa osakkeita kiinteistöalan pörssiyhtiöistä, jotka omistavat, vuokraavat ja kehittävät toimitila- tai asuinkiinteistöjä. Tämä kiinteistösijoittamisen muoto on likvidein vaihtoehto, sillä osakkeilla kaupankäynti on nopeaa ja vaivatonta. 

Kolmas tapa sijoittaa kiinteistöihin on kiinteistörahasto. Kiinteistörahasto tarkoittaa useista sijoittajista koostuvaa kokonaisuutta, jossa ammattilainen hoitaa kohteiden valinnan. Tällöin aloituspääoman ei tarvitse olla suuri ja kiinteistön hallinta sekä vuokralaisten etsiminen on ammattilaisille ulkoistettua, mikä säästää sijoittajan aikaa ja vaivaa. Omistukset jaetaan sijoittajille sijoitetun euromäärän mukaan rahasto-osuuksilla. Tällöin kiinteistöjen tuotot jaetaan rahaston omistajien kesken. Kiinteistörahaston likviditeetti on huomattavasti parempi kuin yksittäisen kiinteistön. 

Kiinteistörahastoon sijoittamisen voit aloittaa LähiTapiolan verkkopalvelussa.