Kiinteistösijoitusten tuottovaatimustason on arvioitu pysähtyvän – mitä se tarkoittaa kiinteistösijoittajille?
Kiinteistösijoitusten tuottovaatimustaso on viime vuosina noussut hurjaa vauhtia. Arvijoitsijat ovat kuitenkin aistineet tuottovaatimustasossa pysähtymisen merkkejä. Mitä tämä tarkoittaa kiinteistösijoittajille ja sijoittamisen tulevaisuuden näkymille?
Tuottovaatimustaso tarkoittaa sijoituksen tai investoinnin tuottoa, joka sijoittajan tai yrityksen on vähintään saatava, jotta sijoitus tai investointi olisi kannattava. “Kyseessä on siis eräänlainen sijoittajan tai yrityksen riskinottomittari”, LähiTapiolan kiinteistöliiketoiminnan salkunhoitaja Tuomas Lesonen tiivistää. “Kun taho laittaa tietyn summan sijoitukseen, niin tuottovaatimustaso kertoo minkä verran hän haluaisi siitä tuottoa”.
Tuottovaatimustaso määräytyy riskittömän koron ja riskipreemion perusteella. Riskittömällä korolla viitataan yleensä pitkäaikaiseen valtion joukkovelkaan, ja sitä pidetään yleensä pohjana tuottovaatimustason arvioimisessa. Tämän päälle sijoittaja tekee riskipreemion eli oman arvionsa kohteesta ja siitä, millaisen riskin hän on valmis ottamaan tuottojen suhteen. Arvioon vaikuttavat muun muassa vuokra-ajat ja kohteen ikä.
Tuottovaatimustason nousu luo epävarmuutta markkinoille
Miksi tuottovaatimustaso on noussut viime vuosina? Tuottovaatimustaso on historian aikana madaltunut, kun taustalla markkinakorko ja valtion joukkovelkakirjojen korko ovat pienentyneet. Tämän vuoksi myös sijoittajien riskilisä on pysynyt suhteellisen vakiona. Viime vuosien maailmantilanne on kuitenkin vaikuttanut korkoihin massiivisesti, mikä tarkoittaa myös tuottovaatimustason nousua, jotta sijoitusten riskit pysyvät maltillisina. Samaa on tapahtunut viimeisen kymmenen vuoden aikana hitaasti, kun taas viime vuosina muutokset koroissa ovat olleet nopeita.
Kiinteistösijoittaminen on pitkäjänteistä ja yksittäiset sijoituskohteet ovat euromäärällisesti isoja, jolloin sijoituksia ei pystytä tekemään yhtä nopealla syklillä kuin esimerkiksi osakkeiden osalta. “Kun markkinakorko on lyhyellä ajalla noussut, niin silloin tuottovaatimustaso on myös lähtenyt nousuun, jotta korot eivät mene tuottojen yli ja itse tuotto negatiivisen puolelle” Lesonen summaa.
Tuottovaatimustaso on vaikuttanut myös kiinteistösijoittamiseen
Tuottovaatimustason nousu on vaikuttanut kiinteistösijoittamiseen monin tavoin. Kiinteistöjen arvostus pohjautuu tuottovaatimustasoon. Kun se on pieni, on kiinteistön arvo puolestaan suuri. Nyt kun viime vuosina tuottovaatimustaso on lähtenyt nousuun, sen vaikutus kiinteistöjen arvoon on negatiivinen. Tämä on tuonut paljon haasteita sekä kiinteistöjen omistajille että myyjille. Ostajilla tuottovaatimustaso on luonnollisesti noussut, kun taas myyjillä se on ollut aiempien vuosien matalalla tasolla, sillä he tavoittelevat tuottoa. Näin ollen ostajien ja myyjien tarpeet eivät ole kohdanneet kiinteistösijoitusmarkkinoilla. Tämä tarkoittaa sitä, etteivät kiinteistöt ole liikkuneet normaaliin tapaan.
Erilaisista kiinteistötyypeistä haastavin tilanne on ollut asuntokiinteistöillä. Haasteena on sijoittajan näkökulmasta kustannusten suurempi nousu suhteessa vuokratuottoihin ja suuren uudistuotantomäärän takia kohonnut vajaakäyttö. Myös toimistotilat ovat olleet koetuksella. Koronavuosien uudet etätyökäytännöt ovat vakiintuneet ja tämä on aiheuttanut sen, ettei toimistotiloja tarvita enää samaan malliin kuin ennen. Vuokralaiset ovat vielä varovaisia, sillä toimitilojen tarve ja yritysten hybridimallit hakevat vielä paikkaansa. Toisaalta liike- ja tuotannolliset kiinteistöt ovat pärjänneet edelleen hyvin. Näissä kiinteistöissä ei ole samanlaisia hybridityöskentelyn haasteita eikä yksittäisiä henkilöitä, joihin vuokramuutokset vaikuttaisivat.
Positiivisia muutoksia havaittavissa
Tulevaisuuden näkymät ovat kuitenkin osoittautuneet suhteellisen positiivisiksi. Vuosien epävarmuuden jälkeen korkotaso ja näkemys korkotason jatkosta on positiivinen, joka johtaa siihen, että kiinteistöihin sijoittavat ja kiinteistöjen kanssa liiketoimintaa tekevät tahot pystyvät tekemään selkeitä sijoitussuunnitelmia. Korkotason nousu on herättänyt kiinteistösijoittajien kiinnostusta muihinkin sijoitusmuotoihin. “Näen tämän positiivisena asiana sijoittajien näkökulmasta, sillä näin heillä on omassa sijoitussalkussaan hajautetusti erityyppisiä sijoituskohteita. Markkinoilta tuleva syklisyys vaikuttaa erilailla eri tuotteisiin, jolloin sijoittajat eivät kärsi voimakkaasti markkinan muutoksista” Lesonen toteaa.
