Kiinteistösijoittamista tonteista toimitiloihin – ota vinkit talteen sijoituskohteiden vertailemisen tueksi!

Asuntosijoittaminen

Asuntoihin sijoittaminen on hyvin yleinen ja suosittu kiinteistösijoittamisen muoto ja siitä löytyykin paljon helposti saavutettavissa olevaa tietoa. Suoran asuntosijoittamisen tavoitteena on hankkia vuokratuloja omistuksessa olevien asuntojen kautta. Vuokratulojen lisäksi sijoittaja voi tavoitella sijoituksen arvonnousua myymällä asunnon korkeammalla hinnalla kuin millä se on alunperin ostettu. Arvonmuutos ei kuitenkaan tapahdu automaattisesti, vaan sen taustalla on useita tekijöitä yleisestä makrotaloudesta sekä kohdekohtaisista tekijöistä riippuen. Sijoittaessa täytyy myös varautua siihen, että kohteen arvonmuutos voi olla negatiivinen.

Vaikka asuntosijoittaminen on kovassa suosiossa oleva kiinteistösijoittamisen muoto, sen tuottoprosentti on heikompi suhteessa toimitilasijoittamiseen. Tämä johtuu pääasiallisesti kovasta kysynnästä, joka on nostanut asuntojen hintaa etenkin pääkaupunkiseudulla, mutta vuokratasot eivät ole nousseet samassa suhteessa. Sijoitusasunnot vaativat sijoittajalta suhteellisen paljon aikaa ja vaivannäköä muun muassa vuokralaisen etsinnän ja tilojen ylläpidon suhteen verrattuna muihin kiinteistösijoittamisen muotoihin. Asuntosijoittamisen riskit ovat kuitenkin yleisesti pienemmät kuin toimitilasijoittamisessa, minkä vuoksi se sopii paremmin kokemattomammalle sijoittajalle.

Perinteisen asumiskäytössä olevan asuinkiinteistön lisäksi sijoituskohteeksi voidaan valita loma-asunto. Tämä on erinomainen vaihtoehto erityisesti jo varoja kerryttäneelle sijoittajalle, joka haaveilee omasta loma-asunnosta. Loma-asunnon vuokraaminen auttaa kattamaan käyttökuluja silloinkin, kun oma käyttöaste jää pieneksi. Loma-asuntoon sijoittaessa täytyy osata arvioida vuokrakäytön määrä, jotta kulujen ja tuottojen suhde voidaan ennustaa mahdollisimman todenmukaisesti. Vuokrakäyttöön vaikuttaa eniten loma-asunnon sijainti – Ylläksen rinteiden vierellä sijaitsevan loma-asunnon käyttöaste on varmempi kuin syrjässä sijaitsevan erämökin.

Tonttiin sijoittaminen

Harvinaisempi, mutta varsin huoleton ja vakaan tuoton mahdollistava kiinteistösijoittamisen muoto on sijoittaa tontteihin. Väestön kasvaessa maan kysyntä nousee entisestään suhteessa tarjontaan, jonka vuoksi tonttien arvonkehityksen odotetaan olevan positiivinen. Tonttiin sijoittaessa huoltokulut ovat minimaaliset, sillä huolehdittavana ei ole rikkoutuneiden asioiden korjaaminen, remontit tai taloyhtiöiden asiat.

Tonttiin sijoittaminen tarjoaa helppoutta myös sitä kautta, että jatkuva vuokralaisten etsiminen harvoin vaivaa tontteihin sijoittavia. Tonttiin sijoittamisen etuna ovat myös sen tarjoamat veroedut, kuten vähennykset kiinteistöveroista ja poistoista. Suora tonttiin sijoittaminen on kuitenkin suhteellisen harvinainen kiinteistösijoittamisen muoto, sillä sijoitustontteja on markkinoilla tarjolla vähän ja hinnat ovat usein sen verran korkeita, etteivät yksityissijoittajat pääse niihin helposti käsiksi.

Toimitiloihin sijoittaminen

Kannattava ja vakaan tuoton mahdollistava kiinteistösijoittamisen muoto on toimitilasijoittaminen, jossa sijoittajat tavoittelevat vuokratuottoja ja potentiaalista arvonnousua ostamiensa liiketilojen, toimistorakennusten, hotellitilojen tai logistiikka- ja tuotannollisten kiinteistöjen kautta. Toimitiloihin sijoittamista jarruttaa usein tiedon puute ja yleinen käsitys siitä, että toimitiloihin sijoittaminen vaatii suuria pääomia. Todellisuudessa pienikokoisia toimitiloja on tarjolla kuitenkin myös yksityissijoittajan ulottuville ja pääsääntöisesti toimitilojen neliöhinnat ovat edullisempia kuin asuntojen.

Toimitilasijoittaminen tarjoaa yleisesti huomattavasti korkeampaa tuottoa kuin asuntosijoittaminen, mutta toisaalta korkeamman tuotto-odotuksen toimitilasijoituksiin liittyy myös korkeampi riski. Vuokralaisia tarvitsee etsiä harvemmin kuin asuinrakennuksissa, sillä vuokrasopimukset ovat huomattavasti pidempiä kuin asuinrakennuksissa. Yritykset myös yleisesti sitoutuvat toimitiloihin vakaammin kuin kuluttaja, sillä yrityksen muuttaessa toiminta pysähtyy ja yritys menettää tuloja.

Suoran toimitilasijoittamisen haasteena on se, että sijoittajan tulee osata arvioida kiinteistön kannattavuutta ja arvonnousupotentiaalia. Lisäksi sijoittajan tulee osata hallita ja laskelmoida kustannuksia, kuten rahoituskuluja ja kiinteistöjen ylläpitokuluja sekä ottaa huomioon, paljonko rahaa vastikkeesta maksetaan kuukausittain ja päteekö vastikekerroin myös rahoitusvastikkeeseen.

Huomioitavaa kiinteistösijoittamisessa

Vaikka kiinteistösijoittamisen vaihtoehdoissa onkin eroja, on niillä myös paljon yhdistäviä tekijöitä. Sijoituskohdetta pohtiessa täytyy arvioida vuokratuoton määrää, alueen kysyntää, kehitystä, saavutettavuutta ja markkinoiden tulevaisuutta. Esimerkiksi alueen tulevat hankkeet, kuten ostoskeskuksen rakentaminen tai metroaseman rakentuminen vaikuttavat merkittävästi alueen ja kiinteistön tulevaisuuden potentiaaliin.

Laskelmia tehdessä myös verotus ja kohteiden tulevat remontit sekä niihin kuluva raha täytyy ottaa huomioon. Sijoituskohteissa likviditeetillä eli kyvyllä muuttaa sijoituskohde rahaksi on usein suuri merkitys sijoittajalle, joten myös se tulee huomioida ennen sijoituspäätöstä. Kiinteistösijoittamisessa pienemmissä kohteissa on parempi likviditeetti.

Kaikkiin edellä mainittuihin kiinteistösijoittamisen muotoihin on mahdollisuus sijoittaa suorien sijoitusten sijaan myös rahastojen ja osakkeiden kautta. Nämä voivat olla aloittelijalle tai pienemmällä budjetilla sijoittaville mainioita vaihtoehtoja päästä kiinteistösijoittamisen maailmaan matalalla kynnyksellä. Jos sijoituskohteiden punnitseminen tuntuu vaikealta, sijoitusneuvoja kannattaa ottaa avuksi alkuun.

Tutustu LähiTapiola Kiinteistövarainhoidon sijoitustoimintaan.